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界说及分类

产业园是由特定开发主体在特定区域内决策产业定位，以地皮为载体，通过提供房屋建筑等基础设施及抽象配套服务，诱导特定类型、特定产业集群的表里资企业落地，通过产业、成本、时代、劳能源等要素高度聚合，产生集聚效应，增强产业竞争力，并向外围发射的特定区域。

跟着国民经济的快速发展，产业园类型亦冉冉多元化，举例高新时代产业开发区、经济时代开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小镇等。产业园区按属性可大体上分为科技园、一般工业园、专科园三大类；按承载功能可分为国度级开发区、省级开发区和各种专科园区；按开发模式可分为政府主导、企业主导、政企互助开发产业园三种；而按开发栽植参与主体，可粗略分为政府平台企业、专科开发商、制造实体企业、互联网企业及金融机构开发栽植的产业园。

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行业政策

1、主宰部门和监管体制

由于产业园的栽植与运营触及地皮、决策、产业招商、出进口商品流畅、工程栽植、劳能源、税收、基础设施配套等多个方面，故产业园行业主要受国度发改委、商务部、当然资源部（包含原国土资源部职责）、住建部、海关、东谈主力资源和社会保险部、财政部等部门的监管。

同期字据国度测度次第，我国产业园行业的主宰行业协会为中国开发区协会，是经国度批准的以促进开发区发展服务为宗旨的世界性一类社团组织，1993年经民政部批准登记注册。开发区协会在国度发改委的率领下事业，接受商务部业务指导，是世界各种开发区之间测度的纽带，是开发区与政府部门和社会各界交流的桥梁。

此外，国度及省级开发区所在地的城市东谈主民政府常常接受成立开发区管委会的方式，行为当地东谈主民政府的派出机构，对开发区诈欺行政照应职能，认真开发区的具体决策和日常照应事业。

2、行业联系政策

产业园行为我国很是成立的以促进产业发展的功能区画，承担着鼓舞产业集群发展，培育政策性新兴产业和新的经济增长点的重要事业。国度和所在政府出台了一系列政策，支持和率领产业园发展。

2023年6月，国度发改委发布的《连结产业振荡示范区照应办法》。提到要在中西部或东北地区成立20个摆布的连结产业振荡示范区，灵验连结国表里产业振荡。示范区栽植创建事业将依托当地省级以上开发区，聚焦产业连结重心，完善基础设施栽植、优化营商环境，深化怒放互助，开展精确招商。连结产业振荡示范区照应办法的出台，将带动中西部或东北地区产业园开发，打造高水平的产业园。各级所在政府出于推动经济增长的目标，也在逍遥推动推动当地产业园区高质料发展。《中共广东省委广东省东谈主民政府对于高质料栽植制造强省的意见》明确提议要在广东省内高设施栽植一批产业园区；推动“一县一园”栽植，增强工业园区带动县域经济发展才调；推动省级以上工业园区实施“管委会+公司化”运营机制，支持工业园区运营开发企业接受发债上市等方式融资。

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发展历程

中国的产业园的发展经历了5个发展阶段，分别为滋恒久（1979-1983年）、运行培育期（1984-1991年）、高速发延期（1992-2002年）、安然调节期（2003-2008年）、创新发延期（2009年于今）。滋恒久（1973-1983年）是中国产业园40年发展历程的第一个阶段。1984-1991年是我国产业园的起步阶段，为了诱导外资和时代，促出进口和办事，国度在沿海地区建立了一批加工贸易型园区。高速发延期（1992-2002年）是产业园的快速膨胀期，主如果为了反应国度的编削怒放政策，促进产业结构调节，提高国际竞争力。安然调节期（2003-2008年）是产业园的转型升级期，主如果为了妥当国际商场变化和国内经济转型，圣洁单的引进外资向引进外资与培育原土企业并重退换，促进科技创新和产业升级，提高中枢竞争力。创新发延期（2009年于今）是产业园的升级发展阶段。

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行业壁垒

1、专科教训壁垒

产业园的建立需经历园区客户定位、园区地产开发或园区打算校正、园区招商和运营照应等门径，对园区运营服务商提议较高的专科教训条目。客户定位是最要害的门径，如何字据园区左近环境和国度产业将来发展标的折服目标客户群体、定位园区客户产业类型将径直影响后续招商和运营照应，影响园区入住率和盈利才调。园区地产开发或园区打算校正门径对成本戒指才调条目较高，不同类型的产业园都有不同的建筑布局需求，较难形成范畴化的发展，因此，缩小园区地产开发或园区打算改形成本、提高着力需要恒久的教训积蓄。在运营照应门径，产业园运营商需要具备圆善系统化的照应体系，对园区进行精致化照应，园区运营商需具备物业照应、社群行动组织、创业服务、商务服务、赓续招商等多方面的专科才调，才能形成范畴化连锁化发展。

因此，产业园运营服务商需领有专科的团队和丰富的技俩教训，能在各个门径作念好决策、监督与审核，提高每个门径的着力，缩小运营成本，高效完因素部任务。技俩教训的习得需从恒久施行中积蓄，对于潜在进入者而言，较难在短时辰内赢得从事产业园运营的联系教训，因此，教训收尾是进入行业的重要壁垒之一。

2、品牌壁垒

跟着产业园的束缚发展，下贱企业对于办公环境、配套设施以及专科化服务的需求渐渐提高，产业园品牌成为企业入驻时重心筹商的因素，企业更温情到著名度高的产业园落户，产业园的品牌效应日益突显。现在国内已表现了一批产业园运营照应品牌企业，这些品牌企业恒久从事产业园的规划照应，在商场上成立了邃密的品牌形象，更能赢得客户的招供和嗜好，客户基础较为踏实。此外，在与上游供应商谈判获取建筑资源的门径，由于国里面分园区规划不善，出现违约的情况，上游供应商时时倾向于同有实力、有范畴、品牌著名度较高的产业园运营商互助，因此具有品牌影响力的产业园运营商更易于取得上游建筑资源。潜在进入者未在行业内形制品牌影响力，较难进入该行业，因此，品牌影响力收尾是进入行业的重要壁垒之一。

3、时代壁垒

产业园在定位、打算、校正等门径需迎阿不同技俩的本色情况，合理运用地舆学、决策学、工程学、环境学、商场营销学、建筑打算学等多门学科的复合学问，具有较强的系统性、专科性及复杂性，对产业园运营服务商的时代、打算等才调条目较高。此外，产业园运营照应门径对运营商的时代水平具有较高的条目，产业园运营商需建立圆善系统化的照应体系，通过忠良化系统对园区的本色景况、寰球时局的使用情况进行预判，才能完结对园区企业的精致化照应，提高园区运营着力。同期，产业园运营商需束缚将互联网、物联网、大数据、云计较、东谈主工智能、5G等新时代与园区的规划照应相迎阿，束缚提高园区运营和服务水平，提高园区忠良化水平，这对产业园运营服务商的时代积蓄提议了更高的条目。

科学合理地将多门学科学问及新时代运用于园区决策打算及运营照应中，使园区技俩达到邃密的经济效益和社会效益，是产业园运营服务商需要恒久探索、施行和积蓄才能形成的中枢竞争才调。由于潜在进入者较难在短时辰内具备上述时代及服务才调，因此，时代收尾是进入行业的重要壁垒之一。

4、资金壁垒

在聘任栽植产业园之前，常常需要干涉资金对所在地进行商场调研、客户定位，对产业园盈利才调进行评估；在折服技俩栽植地点后，需干涉多数资金进行打算、校正、栽植；技俩建成后，园区运营服务商需要干涉资金进行技俩招商及企业入驻后的园区日常运营照应；除日常运营照应外，园区运营服务商还应按时或不按时地干涉资金对园区进行后续升级。产业园区从前期商场调研、客户定位，到打算、校正、栽植，再到技俩招商、运营照应及后续升级均需干涉多数的资金，因此，资金收尾是进入行业的重要壁垒之一。

5、跨地域规划壁垒

大多产业园运营商仅运营一个园区技俩，在单一区域内规划，难以形成跨区域园区体系，同期现在我国产业园区主要齐集在领悟城市和地区，具有彰着的区域性特征。产业园区的定位、招商、服务和后续照应条目运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业赞助政策、区域发展特色具有很强的把抓才调，一朝盲目进入商场，容易导致园区定位偏差，影响园区的盈利才调。因此地域特征一定程度上将影响业内企业跨地域发展，大部分园区运营商在跨区域运营时会举步维艰。

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产业链

1、行业产业链分析

产业园产业链的主要参与方包括建筑打算单元、基建施工单元、园区开发运营商和入驻企业。其中，产业链上游参与者主要为建筑打算、基建施工行业。出具产业园区建筑打算决策的单元主要包括同济大学建筑打算酌量院、北京市建筑打算酌量院、深圳市城市决策打算酌量院有限公司等企业。此外，我国产业园区基础设施栽植多以技俩招标面孔开展，主要参与企业有中国建筑、中国中铁、中邦交建等工程建筑类企业。产业园中游范畴主如果指产业园区开发运营。产业园下贱主如果园区的需求方，也便是使用者，即入驻产业园的各种企业。跟着我国产业园范畴的束缚扩大，各地园区主导产业也在束缚推行，入驻产业园企业数目范畴也在赓续增长，企业类型笼罩生物医药、化工、物流、文创、软件、东谈主工智能、集成电路、医疗器械等广宽范畴。

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2、行业当先企业分析

（1）上海张江高技术园区开发股份有限公司

上海张江高技术园区开发股份有限公司、所以张江科学城开发运营为主体业务的国有控股上市企业。比年来张江高科赓续鼓舞业务结构转型，从产业园区地产运营商向产业抽象运营平台转型。现在企业业务结构包括三大块：一是产业园区抽象开发，为各种科技企业提供产业孵化、研发、办公等多种空间居品，及配套东谈主才公寓、交易设施等园区生存环境。二是产业园区运营，即向园区内企业提供物业照应、企业发展、东谈主才培育、创业支持、企业交流、行业发展等配套服务。三是产业投资，通过成本运作投资科技创新主体，以赢得投资收益。现在张江科学城照旧成为了集成电路、东谈主工智能、创新药械、数字经济等多个产业汇聚区。2023年前三季度企业营业收入为17.46亿元，同比加多 7.11%；归母净利润为7.64亿元，同比增长3.61%。

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（2）武汉东湖高新集团股份有限公司

武汉东湖高新集团股份有限公司创立于1993年，主营业务包括工程栽植、环保科技及科技园区三大板块。其中科技园区是企业创立以来就脱手运行的板块，企业是中国前十大产业园区运营商之一。企业聚焦电子信息、软件信息服务、东谈主工智能、集成电路、生物医药、医疗器械、基因会诊、生物农业等产业，在世界布局主题产业园区。比年来企业抢抓产业升级趋势，与多地政府就科技园区栽植达成互助，鼓舞科技园区开发业务快速发展。2023年6月末企业正在开发、运营主题型园区有42个，较2022年末加多了7个。企业运营的科技园区主要散播在湖北、湖南、重庆、上海、海南、浙江等地。2023年上半年科技园区业务营业收入为3.81亿元，同比减少2.63%。

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行业近况

字据产业园行政层级的上下，不错将产业园分歧为国度级产业园、省级产业园、其他产业园。现在我国共有696个国度级产业园；其中国度级经开区230个，高新区178个，海关独特监管区171个，边/跨境互助区19个，国度级解放贸易熟悉区22个，国度级新区19个，国度自主创新示范区23个，其他国度级产业园区25个。省级产业园由省、自治区、直辖市政府批准成立，现在数目达到2133个。此外，我国市县级政府还统带了上万个下层的产业园，这些园区包括一般工业园区、农业园区等。产业园承担着促进区域产业朝上、推动经济发展的重要事业。2022年国度级经开区、高新区的出产总值共计杰出32.3万亿元，占我国GDP的26.8%，对我国经济发展作出了重要孝顺，是经济发展的压舱石。

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发展因素

1、有意因素

（1）政府政策的推动

为配合鼓舞产业结构调节、转型升级及中小企业的快速发展，所在政府已颁布一系列促进产业汇聚和发展的政策法则，率领联系产业发展，并提供一系列奖励及优惠政策，包括向入驻产业园的公司提供补贴及免税期以及为其雇员提供住房补贴偏执他津贴。在国内经济迈向新常态的程度中，产业园通过赢得政府财税、金融、投资、产业、贸易、糜掷等多方面的政策支持，助力创新效果与具体产业的对接，与地区运营迎阿更加紧密，完结园区与地区双赢同期政府对特定区域的产业赞助也会大大助力联系产业园的招商事业。

此外，国度级政策对园区运营和与照应行业的昂然发展也起到了至关重要的指导和推动作用，如2022年11科技部发布的《“十四五”国度高新时代产业开发区发展决策》中提议加大绿色时代、绿色产业、绿色场景、绿色轨制等供给，推动资源能源轮回集约利用；强化数字时代在园区智能化转型中的实施应用。深化绿色化智能化和会发展，提高绿色发展水感情着力，有劲支持完结碳达峰碳中庸。

（2）国内产业结构升级调节带来产业园区开发契机

调节经济结构是保证经济回升的热切需要，亦然惩处我国经济发展中抗拒衡、不协调、不可赓续等深档次问题的根蒂举措。逍遥推动服务业发展，加速产业结构升级调节的主要举措，则需要政府围绕体制冲破和机制完善，从真切开展国度服务业抽象编削试点和服务业发展示范区栽植入部下手，加强制造业集聚区、服务业集聚区寰球平台栽植。产业调控是当代化经济体系编削极为重要的方面，而产业园区行为集成本、时代、东谈主才等广宽要素的承载体和集聚体，将承担培育新经济增长模式的重要包袱。各地区纷纷以产业园区为载体，优化创业环境，营造创新氛围，诱导高新时代或其他重心行业的企业，使园区成为王人集学问精英、激励科技创新、发展新兴产业的创业园、孵化器和齐集区。

（3）中小企业的快速发展加多园区运营与照应需求

跟着中小企业在国度经济结构中的重要性日益表现，为了给中小企业营造更加方便、高效、低成本的发展环境，我国政府在商事轨制编削、减税降负、改善金融服务等方面推出多项赞助政策，颁布并实施了一系列营造邃密商场竞争环境的法律法则，放宽了中小企业的商场进入设施，跟着政策红利的束缚开释，中小企业的发展环境有望进一步改善。中小企业的快速发展也为联系产业带来机遇，这其中就包括与其互联系注，鼎沸中小企业发展需求的产业园区运营与照应行业。

（4）抽象服务擢升园区运营商的盈利空间

产业园区的服务质料、配套环境在商场竞争下得到了显耀的提高，新的抽象服务成为园区发展新的增长点。这些服务一方面包括围绕园区企业出产、研发、销售等需求提供专科化的服务，如专利肯求、法律计议、信息提供、开发租借、出进口贸易代理、专科营销代理、物流照应等；另一方面还涵盖商务配套及社群服务需求，如货仓、餐饮、会议、企业交流、社群行动提供等。这些抽象服务在推动产业园区发展、诱导产业投资者的同期，也为产业园区运营商开辟了新的可赓续的盈利空间，完结园区价值最大化，为今后园区运营商的收入增长擢升了盈利空间。

2、不利因素

（1）产业园起步较晚

与领悟国度比较，我国产业园发展起步较晚，全球当代产业园施行最早发源于20世纪50年代的好意思国，由于产业更动带来的工业大发展，产业园有了初步的观点。而我国的产业园起步较晚，现在仍处于发展阶段，园区照应和服务水平有待提高。由于起步较晚，园区运营与照应行业创新才调相对较弱，现阶段国人人业存在同质化问题，园区开发经过“重数目、轻质料”，引入技俩或企业时大多垂青短期盈利才调，常以对入园技俩的政策支持力度、税收减免力度行为聘任设施，形成世界产业园开发“千园一面”的特征，导致各园区汇聚在合并发展定位上竞争，无法多元化园区发展定位。园区服务主要齐集于传统的租借和物业照应服务，业务相对单一 ，房钱收入依赖性大。产业园应有的孵化效应不彰着，服务体系不健全，园区各项产业单打独斗发展，产业链条不圆善，集群效应未能得到充分体现，以上各类因素径直制约了产业园的可赓续发展。

（2）专科东谈主才的匮乏

产业园与住宅、交易地产等技俩存在一定区别，与实体经济关联更强，对从业东谈主员的专科才和洽服务意志条目高。在产业布局决策、技俩连结、客户群体的定位、打算改建、招商引资、后续照应及配套服务等门径均需要各部门各专科东谈主员协同完成。但是，一方面，我国商务服务业起步较晚，短缺高水平的园区打算开发东谈主员、栽植决策东谈主员及懂规划、懂产业、懂园区运营的招商和照应东谈主员，而东谈主才的培养与成长需要较万古辰；另一方面，栽植一支优秀的照应团队与时代团队也需要干涉多数的时辰和资金。相对产业园区“专科化、集群化、高端化、国际化”发展标的，现存的运营团队还远远不成鼎沸园区栽植和发展的条目。因此，部分先发企业的东谈主才上风较为彰着，但多数产业园运营商的东谈主才短板仍然彰着。

（3）融资渠谈偏窄

对于产业园运营商而言，尤其是部分需要自建产业园区的运营商，园区的开发及运营经过具有资金密集的特征，雄伟安然的融资渠谈和邃密的流动性是产业园运营商平方运作和良性发展的重要保险。现在产业园运营商主要的融资渠谈是银行贷款，联系产业园运营商通过证券金钱化、企业上市等渠谈进行融资的企业较少，融资渠谈较窄，融资才调也不彊。同期由于基础栽植投资回收周期较长，国度财政、产业及银行信贷政策变化大，加之园区自己的造血功能尚未健全，融资渠谈不及将会导致园区的总体开发、配套栽植、服务生态打造速率安宁，致使在极点情况下会导致园区运营商资金链断裂，栽植技俩中止等严重影响企业可赓续发展的情况出现。

（4）照应体制不够科学

自编削怒放以来，在商场需乞降政策激励双重因素驱动下，我国产业园行业赢得了长足的朝上，但其照应体制仍不够熟悉。对于占据产业园区主体的高新区及经开区来说，各园区管委会是园区开发栽植的径直包袱主体，其职能访佛于一级政府，但短缺应有的决策、栽植及联系审批权限，由于不具备照章行政主体履历，在入驻企业、上司主宰部门之间需要作念多数的协调事业，一朝协调不到位，将磨叽有意的栽植时机，无法与企业发展高效、优质的服务条目相匹配。而比年来渐渐崛起的专科产业园运营商虽在运营机制上束缚创新，但发展时辰仍然较短，且园区运营与照应教训弧线较长，外部环境日眉月异，中国较为特有的产业形态又与海外存在诸多不同，难以径直将海外熟悉的园区规划模式径直套用，好多照应体制、运营模式仍处于束缚摸索的经过之中。

部分产业园在盲目发展经过中短缺明确的定位，产业功能定位趋同、产业布局重叠，园区服务匮乏，未能形成圆善体系。同期园区栽植形象低端无特色、寰球服务设施不及且与园区关联性差，与企业诉求脱钩，进而影响后续招商及运营照应，园区照应体制仍有很大擢起飞间。

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竞争形态

产业园运营开发业务渐渐专科化，国内商场表现了一批专科产业园运营商在世界运营多个产业园。其中的典型代表为联东集团，现在在世界90座城市投资运营产业园区526个，引进、服务新兴制造业和科技型企业19700家。中南高科也在超80个城市布局了超200个产业园技俩。此外，范畴当先的产业园运营商还有万洋集团、中电光谷、天安骏业等企业。

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发展趋势

产业园是制造业发展的空间载体，产业园的开发和运营将融入国度政策，在我国产业升级和产业振荡的经过中起到重要作用。将来东部地区省市将逍遥发展特色化、主题化产业园；中西部或东北地区将逍遥栽植方便做事密集型产业聚焦的产业园，对工业园、物流园等需求很大。跟着各种产业园数目的加多，产业园区经济竞争更加热烈化，构建品牌照旧成为产业园区成立竞争上风的重要举措。各种产业园运营趋于精致化。产业园运营商围绕企业与东谈主才的需求，构建深度服务及资源平台，助力企业与创新东谈主才共同成长；并打造宜产宜居的生态抽象体，鼎沸园区东谈主才事业、居住、闲适的需求。产业园运营商基于大数据、云计较、物联网等信息时代的应用，打造忠良园区，以擢升园区的服务及照应水平。

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